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コラム 2022月02月15日

《コラム》不動産賃貸経営者は要注意!居住用賃貸建物の仕入税額控除

◆令和2年10月より取扱いが変わりました

マンションやアパートを賃貸する目的で建物を建築した際には、その建物の建築費・購入費に消費税が課されます。一般に建築費や購入額は高額となりますので、その消費税額も大きな金額になります。
この建物を居住用として賃貸するときは、建物の取得に係る消費税は非課税の売上げ(住宅の貸付け)に対応するものであるため、賃貸する側の仕入税額控除は、採用する計算方法により、取扱いが異なりました。
①「個別対応方式」…控除できない
②「一括比例配分方式」又は「全額控除」
…控除する余地あり
②を用いるため、金の売買により課税売上割合を意図的に引上げる事例もあったことから、居住用賃貸建物に係る消費税は、すべて控除できないこととなりました。

 

◆税抜き1,000万円以上の建物等が制限対象

制限対象となる「居住用賃貸建物」を大まかに言うと、次のようなものになります。
①住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であること
②税抜きの対価が1,000万円以上である建物・建物附属設備
例えば、ホテル・旅館や販売までの間、居住用賃貸を行わないことが確実な販売用不動産のような、客観的に「課税売上げのみに対応するもの」は、仕入税額控除の制限対象となりません。それ以外のものが、制限対象の「居住用賃貸建物」となります。
ただし、居住用賃貸建物に商業用賃貸部分(課税売上げ部分)と居住用賃貸部分(非課税売上げ部分)がある場合に、これを合理的に区分しているときは、商業用賃貸部分の仕入税額控除は制限されません。

 

◆事務所賃貸に変えた場合・譲渡した場合

この新しいルールにより仕入税額控除の制限を受けた建物について、調整期間(大まかに言うと3年間)中に、次のような状況に変わった場合には、仕入れに係る消費税額の調整が行われます。
①建物を課税賃貸用に供した場合
②建物を他の者に譲渡した場合

この場合、取得時に仕入税額控除が適用できなかった消費税額のうち、課税売上げ(①又は②)に対応する部分として一定の算式により計算した金額を、仕入税額控除の消費税額に加算します。

税務トピックス 2022月02月15日

税務調査の「後出し経費」が不可に

 2022年度税制改正大綱には、税務調査での「後出し経費」のルールの見直しが盛り込まれました。また帳簿の不備に対して追徴課税を上乗せするペナルティーも盛り込まれ、これらは納税者にとってはさらに税務調査が厳しくなることを意味します。

 税務調査の場面では、仮装・隠蔽や無申告を指摘された納税者が、それまで申告していなかった簿外経費を持ち出して所得を減らそうとする〝後出し〟をすることが少なくありませんでした。
 こうした簿外経費を大綱では、「適正な記帳や申告が行われていない納税者については、真実の所得把握に係る税務当局の執行コストが多大で、行政制裁を適用する際の立証に困難を伴う」としたうえで、簿外経費の〝後出し〟で「悪質な納税者を利するような事例も生じている」ことから、厳格化に踏み切りました。

 23年からは、仮装・隠蔽・無申告のいずれかがあった年の確定申告書に記載されなかった経費については、帳簿書類などにより費用が生じたこと、支出先の相手先が明らかであり反面調査によって支出が確かめられることなどの条件を満たす場合を除いては、原則として損金にできないこととされました。

 また過少申告加算税および無申告加算税については、税務調査時に調査官から求められた帳簿を提出できなかったり、売上金額や収入金額の記帳が不十分だったりしたときには、通常の過少申告加算税や無申告加算税の額に、ペナルティーが加算される見直しが盛り込まれました。
 具体的には、帳簿を提出できないか、提出したとしても売上金額または収入金額の2分の1以上が記載されていなかったときには本則の加算税に10%が上乗せされます。たとえ提出したとしても、売上金額または収入金額の3分の1以上が記載されていなかったときは5%が上乗せされるというものです。24年1月以降に法定申告期限が到来する国税に適用されることとなっています。

<情報提供:エヌピー通信社>

税務トピックス 2022月02月8日

政権の看板「賃上げ税制」の改正

 昨年12月に決定した2022年度の与党税制改正大綱は、「賃上げ税制」の拡充など岸田文雄政権の看板政策を前面に押し出す内容となりました。自民党税調の宮沢洋一会長は「成長から分配へという政策の第一歩を税制で支援することができた」と胸を張りますが、制度の使い手である事業者からは厳しい評価も聞こえてきます。

 国は今回の税制改正で、賃上げした企業に対する優遇税制の控除率を最大で大企業は30%、中小企業は40%に引き上げます。岸田政権が掲げる「成長と分配の好循環」につなげる狙いですが、新潟県柏崎市で自動車向け部品の製造会社を経営する男性は「従業員の賃上げをしても税優遇を受けられるのは一回きりだが、一度賃上げした賃金は簡単には下げられない。経済の先行きが不透明な中、多少制度で優遇されたからといって簡単に賃上げなどできない」と苦言を呈します。男性の会社は決算で黒字を出していますが、これまで制度を利用したことはないといい、「制度自体が企業の雇用実態に合っておらず、使いにくい」と明かします。

 静岡県熱海市でコンサルタント会社を営む男性も、賃上げ税制の実効性に疑問を抱いているといいます。男性は「賃上げを本気で実現したいなら、税制や補助金以外の優遇策を講じるか、資産税など遊休資産に対する課税を検討すべきだ。ただ、遊休資産への課税を制度化すると、優良企業の海外移転が加速する可能性もある」と見ています。

 一方、今回の税制改正では、金融所得課税の見直しや炭素税の導入に向けた議論は見送られました。税制の専門家も「地球温暖化への対応や格差の是正など、日本の経済や社会が抱えている諸課題を全て先送りした税制だ」と指摘するなど、全体として厳しい評価に直面する税制改正となりました。

<情報提供:エヌピー通信社>

税務トピックス 2022月02月8日

申告漏れが多い業種、顔ぶれガラリ

 国税庁がこのほど公表した2020事務年度の所得税調査の実績によれば、個人の1件当たりの申告漏れ所得金額が最も高額だった業種は、プログラマーでした。コロナ禍で実地調査件数が減少するなかで、当局が1件当たりの〝成果〟を重視した結果、上位の顔ぶれががらりと変わる結果となっています。

 20事務年度にトップだったプログラマーの1件当たり申告漏れ所得金額は4927万円。以下、2位が畜産産業(肉用牛)の3515万円、内科医の3339万円と続きます。プログラマーについては、暗号資産などの自動売買プログラムといったソフトの開発を手がけたプログラマーが約2億円の所得隠しを指摘されたケースもあり、こうした数字も反映されました。

 例年であればトップ3の常連だった「夜の職業」関連では、キャバクラが2834万円で4位に名を連ねましたが、23年連続で上位5位に入っていた風俗業はランキングから外れました。風俗業はコロナ禍の影響を最も受けた業種の一つであり、利益が激減したため調査先に選ばれにくかったことが影響したとみられます。

 業種ごとの1件当たりの追徴税額を前年度と比べてみると、前年はランクインしていた土木工事、ダンプ運送、タイル工事、冷暖房設備工事などはいずれも1件当たり100万円台にとどまりました。一方、今年度に新たにランクインした業種をみると、太陽光発電825万円、建築士624万円、小売業・犬456万円、不動産代理仲介614万円など前年より高額化が目立ちます。コロナ禍で実地調査の件数を減らさざるを得ないなかで、1件当たりの〝取れ高〟を重視した当局の姿勢が表れたものといえそうです。

<情報提供:エヌピー通信社>

コラム 2022月02月1日

《コラム》空き家の取壊しはいつまで? -相続空き家の特例-

被相続人の居住用家屋と敷地を相続したものの、今後住む予定がなく売却する場合、譲渡益の3000万円控除(相続空き家の特例)を受けるには、相続人の側で空き家を取り壊し、更地で売却することが現実的です。

◆空き家取壊しのメリット、デメリット

空き家を放置するとゴミが不法投棄され、台風で屋根が飛ばされるなど近隣に被害を及ぼして苦情を受けるリスクが生じますが、取り壊すことで回避できます。
一方で空き家の取壊しには、工事費用がかかるほか、アスベストの飛散防止をはかることの行政への届け出、近隣への事前説明など環境に配慮した手続きの義務が生じます。また、すぐに売却先が見つからずに更地のまま1月1日を迎えた場合、固定資産税・都市計画税に小規模住宅用地の減免措置(200㎡まで固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減免)は適用されません。

◆特例の適用要件

相続空き家の特例を受けるには、①相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと②区分所有建物でないこと③昭和56年5月31日以前の建築であること④譲渡金額は1億円以下⑤相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること⑥耐震基準に適合するよう空き家をリフォームしてから売却、または取り壊して更地で売却するなど要件があります。

 

◆取壊しは売却前に相続人で行う

以上の要件から空き家の取壊しは売却前に実施しないと特例が適用されません。売主としては取壊しが面倒なので買主に依頼し、その分、売却価格で調整して済ませたいと考えたくもなりますが、この場合は譲渡後の取壊しとなるので、3000万円控除を受けることはできません。
なお、譲渡所得の申告に際し、譲渡日を引渡日とする方法と契約締結日とする方法を選択できますが、譲渡日を契約締結日とする場合は、空き家の取壊しは契約前に済ませるよう注意が必要です。

 

◆空き家を相続したときは

3000万円控除を受けるには、特例の適用要件を満たしていることを確認し、解体業者から工事費の見積りを先に取得します。不動産仲介会社で売却先が見つかったときは、売主の側で空き家を取壊すことを条件に解体工事を発注し、売買契約では更地での譲渡、工事完了後の譲渡日の設定がポイントになりそうです。

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